［摘取 要］ 近几年，中国各地区房地产市场一片欣欣向荣，房地产价格在短时间内很快快速增长，特别是在是一些大城市的房价非常规地上升已使政府和学术界开始紧密注目。住房价格的快速增长快速增长使老百姓叫苦不迭，争辩就在于这种价格快速增长是归属于市场供需驱动还是投机呢？房地产市场的经济周期合乎供需分析，而当前的价格快速增长上升源自有效地市场需求的强力承托，潜在过度城市化功不可没。　　［关键词］ 潜在过度城市化；房地产价格；上升；供求关系 　　　　 　　一、章节 　　 　　2006年，中国房地产市场在政府、开发商和消费者的博弈论中童年了不憧憬的一年。房价一路加剧、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市很快扩展、消费者持币观望、外资大量涌进，这一切大大挑动着房地产市场的神经，使楼市充满著了躁动的气息。

总结一年的中国楼市，使人记忆深刻印象的要数调控政策频出与房价逆势上涨的鲜明对比，一方面政府从金融、信贷、土地等各个方面强化政策继续执行力度，目的平稳房价，符合中低收入者的住房市场需求，另一方面商品房的价格却在节节上升，调控政策并不显著。对于楼市价格的快速增长上升，不少学者从有所不同的角度展开了剖析。综合来看，指出房价快速增长上升有以下几方面原因：（1）房地产供给结构性对立引人注目。

中低价位商品住房供不应求，以致普通住房市场需求改向中高档次，造成市场需求过旺。（2）研发融资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要在银行借贷,信贷比例过低,减少房地产开发的成本。（3）供给市场的独占。

由于房地产具备的区域属性，造成房地产本身具备局部垄断性，政府和少量的房地产商包含市场的独占方。（4）土地的稀缺性。

在所有生产要素中，土地的供给弹性大于，并且土地具备稀缺性、不能移动性、不能替代性等特点，土地价格的下跌加快了房地产价格的下降。（5）居民对房地产觉得的消费市场需求。以往几乎由房地产开发商主导的市场，随之改变为以消费者为主导的市场（易宪容,2006）。

（6）地方政府的变相希望。地方政府的“大拆大建”等方式生产了人为刚性市场需求，房地产市场失灵造成政府介入,而政府介入产生的政府失灵反过来更进一步减轻市场失灵（方梅，2006）。（7）农村剩余劳动力向城镇移往。

随着中国城市化进程的减缓，农村的剩余劳动力正在向城市移往，从而造成房地产市场必需面临这样一个可观的人群市场需求。（8）投机不道德。投机者将大量资金投入房地产，引发投资热、供不应求冷等问题，最后导致房地产现实价格背离其现实理论价值从而构成房地产泡沫。

　　上述一些学者对房地产价格上升的说明多从微观的各种因素分析应从,这种顺藤摸瓜式探寻价格上升的原因一般不能看见一方面而忽视了其他方面的原因。笔者指出，市场在资源配置方面起基础起到是市场经济的基本特征，房地产市场已从以往计划经济时代渐渐带入到当前社会主义市场经济中来。在分析房地产市场价格问题时，从经济学角度来讲，应当是供求关系相互起到要求价格。房地产价格的快速增长上升必定不存在极大市场需求的承托，这种承托又从何而来呢？这就要从“过度城市化”想起。

　　 　　二、过度城市化 　　 　　（一）中国城市化现状 　　城市化是指人类生活方式、社会结构的一种变化，即随着社会生产力的发展，人口渐渐由农村向城市移往，农业人口渐渐转变成非农人口，城市和城镇的数量大大减少，城市规模不断扩大，人们的生活方式、居住于方式、上下班方式大大提高，城市基础设施大大完善，城市文化大大提高，市民观念不断更新等。从展现出形态看,它是人口结构的分化,专门从事非农业的人口激增,造成城市人口大大快速增长和乡村人口逐步向城市集中于的过程,进而促成原先城市不断扩大,又使新的城市大大经常出现和相继构成。　　城市化有两种形式：一种是预示经济快速增长的城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化（Hualou Long，2007）。

在中国，现阶段多数地区的城市化归属于第一种形式，即人口大量涌进城市，促成非农人口所占到比例大大下降，前进城市化进程。自改革开放以来，中国的城市化获得了很快发展，在短短20多年中，全国平均值城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初已多达40%，走到了发达国家上百年的城市化发展历程，现在城市化水平渐渐向世界平均水平投向。这被迫说道是在政府的“减缓中国城市化进程”政策下的结果，因为中国具备农村人口基数大、地区发展极为不均衡的独有国情，这就要求了中国城市化无法仅有以速度来取决于。

建设部副部长仇保兴回应，“未来若干年，还将有5亿农民入城。目前城市化发展并不平衡，在农村人口流动中，有60%南北东南沿海，30%流向中部，西部只有10%。”中国城市人口高度密集，奇以东部为颇。

　　城市化过程是一种循序渐进的过程，必须经济发展、人口流动和基础设施逐步完善的协商统一，这些都必须时间来调教。而中国在城市化方面侧重指标上的数值下跌胜于对质量方面的未尽，从而导致人口的流动远快于城市基础设施的建设速度。　　（二） “潜在过度城市化”如何解读 　　从城市化与工业化发展水平关系来实地考察，世界城市化可分为四种模式，即：实时城市化，迟缓城市化，逆城市化，过度城市化。

（1）实时城市化，工业化亲率与城市化亲率曲线完全是两条平行下降的曲线。（2）迟缓城市化，是指城市化水平领先于工业化和经济发展水平的城市化模式。

改革开放前的中国城市化就是引人注目代表。（3）逆城市化，是指城市市区人口特别是在是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。（4）过度城市化,又称落后城市化，是指城市化的速度大大多达工业化的速度，城市化主要是依赖传统的第三产业来推展，甚至是无工业化的城市化。

大量农村人口涌进少数大中城市导致城市人口过度快速增长，城市建设的步伐追不上人口城市化程度，无法为城市居民获取就业机会和适当的生活条件，导致相当严重的“城市病”。过度城市化构成的主要原因是二元经济结构下构成的农村发动机和城市拉力的不均衡（主要是发动机起到小于拉力起到），而政府又没采行合理的宏观调控措施加以引领。　　 　　图1表明了中国1978~2003年的城市化与工业化水平的动态变化。改革开放之前，中国城市化水平相当严重迟缓于工业化水平，1978年之后，开始实行减缓城市化发展的政策。

从两条曲线的发展趋势来看，城市化的速度相比之下多达了工业化发展的速度，并有领先于之势。中国建设部（MCC）的统计资料认为：中国的城市化水平从1978年的17.9%下降到2003年的40.5%（MCC，2002–2004），这种增长速度相等于同时期世界平均水平的两倍。　　中国城市化水平下降之慢必定有城市自身发展规律的起到，而另一方面也归咎于人口过度流向东部大城市。在第三世界国家假城市化的较慢城市化进程中经常出现的许多大城市病，如城市无序蔓延到、社会阶层差异激化、住房交通挤迫等，在中国城市化过程中已争相经常出现（叶嘉安，2005）。

　　一些拉美国家的城市化发展模式被普遍认为为过度城市化，从所谓的“拉美陷阱”可以显现出，拥向城市的非农人口专门从事低级服务行业所占到的比重越大，则潜入的过度城市化的危机就越大。因为实时城市化在于城市化的步伐需要基本上与工业化的步伐相符，而非农人口进占城市的低级第三产业基本没增进工业化，同时却可谓了城市化指标的很快下跌，从而造成了过度城市化（张惟英，2006），中国目前情况即是如此。

在总体城市化发展水平并不低的情况下，日益表明出有了“潜在过度城市化”，而这种“潜在过度城市化”又显然上影响着房地产市场。　　　三、房地产供需分析 　　 　　（一）房地产供需机制理论分析 　　房地产价格是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制，它是一个简单的经济范畴，既还包括土地价格，又还包括房屋建筑物的价格。

要根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给成本和买房者市场需求情况分析。　　在当前各方高声房地产市场泡沫的时候，供需这个市场机制，却不被人们推崇。

就供需机制的实质来说，供需机制体现价格与供求关系的内在联系。如果求过于供，价格就不会下跌，从而性刺激供应；当市场上供应减少，价格又不会暴跌，而如果供过于求，价格就不会急剧下降，因而市场需求又减少。这就是供需机制的内涵对于供需机制的起到。郎咸平教授将供需机制用作说明房地产市场，即当供给恒定情况下，对住房的市场需求减少不致带给住房价格的下降，反之，当市场需求恒定的情况下，住房供给的减少却不会带给住房价格的上升。

在现阶段的中国，并不不存在住房价格上升的趋势，并且这种很快下降的势头依然很强大。　　一般情况下，影响房地产价格的因素可分成经济、政治、社会、人口、文化、环境及化学系因素等。从微观上考虑到单个住宅时，侧重分析化学系因素，还包括房地产自身及周边环境的化学系状态以及房地产建筑材料要素价格等，这也是多数辩论房地产价格方面的论文所考虑到的因素。

行政因素则是宏观上国家或地方政府在财政、税收、土地和城市规划等方面的政策法规措施，这种因素相对来说是变异式的，因而只在房地产市场出现异常情况时用于。而经济与社会因素则是影响整体房地产价格趋势的主要因素，主要还包括国家、地区或城市的经济发展水平、经济快速增长状况、低收入情况、居民收入水平、人口、家庭、城市构成历史、现状等，这些因素不会影响房地产市场的总体供需，尤其是影响市场需求。

　　（二）房地产价格要求 　　在一个没投机的房地产市场，房地产的市场价格是市场需求和供给相互作用的结果。笔者假设房地产价格的下降是由经济基本因素和房地产市场的投机不道德联合要求的。

在当前不存在房地产投机的情况下，笔者把某一特定时刻房价Pt分解成为两个部分，一部分Ptf是经济基本因素要求的基本价格；另一部分Ptx所谓经济因素要求的非基本价格，它是预期到未来价格再次发生变动的资本收益或损失。

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