内容摘要：商业房地产的市场需求不同于其他房地产类型之处在于其市场需求受到当地产品和服务市场需求的影响。因此，在分析商业房地产投资时就必须考虑到顾客基础、商业区（距离递增效应）以及竞争方面的影响等因素。本文从微观分析视角辩论了当地市场中的影响商业房地产的最重要因素，以及如何定义商业区，如何计算出来商业房地产的供需缺口。

　　关键词：商业房地产 投资 商业区分析 　　 　　商业区的确认 　　 　　商业区的概念 　　交易区或称之为服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中最重要的多，可以说道它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。　　商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内不存在一定比例顾客，使商业零售中心长时间业务以求保持。

商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所要求，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实质上则不一定，许多大自然地物、道路等都有可能沦为其边界。界定范围之后必须搜集有所不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均值家庭收入、人均收入等数据，这些数据是展开市场分析的基础。　　除了要定义商业区以外，理解销售收入的来源也很最重要。特定产品或特定服务的所谓“可说明销售收入”所指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。

外部收益所指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客出售的销售收入。收益项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区出售的花费。

假设商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，忽略，他们有时不会到其它服务区订购。那么，一个地区的萎缩项就不会沦为其它服务区的外部收益。调整后的可说明收益究竟是净萎缩（负值）还是清净外部收益（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所实地考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而以定。

为了最后得出结论一地区内对某一地理位置的潜在市场需求，一般来说必须计算出来出有服务区或子市场对商业房地产的净值。　　确认商业房地产服务区的方法 　　有四种方法来分析、定义商业区。

它们是顾客流量法、人口/开支方法、顾客辨识法、驱车时间法。　　顾客流量法 该方法的基础是计算出来交通流量，其中多大比例在商店之前逗留，转入商店的顾客中有多少人出售了货物。房地产分析中，交通流量所指的是车流量或步行的人数，明确自由选择哪一种要根据商业房地产的类型而以定。

一些独立国家的商业零售商店有可能注目的是车流量，因为他们更加关心过往的车辆中在商店逗留的比例。所有在店门口逗留的车辆实质上就是潜在的顾客。但是对于坐落于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，注目的焦点就不同于前者。对他们来说，逗留车辆中只有一部分顾客不会最后经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分不会转入店内。

所以，这部分商业零售商注目的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题获取答案：如何计算出来保持做生意所必需的大于交通流量，或者等价了交通流量之后，如何计算出来潜在的业务量。　　如果经过某一处的实际交通量相等或小于所需的交通量，则解释该服务区有充足的市场需求可以带给所必须的每平方米的销售收入。实质上，服务区就出了交通往来出入的一个地理区域（始发地和目的地）。

　　上面的方法还可以加以改进，要做到的就是将该地区的变化趋势考虑到进来，以辨别交通流量有可能削减，减少还是维持恒定。该方法还可以偏移用于，即未知目前的交通流量，进而辨别改回之每平方米潜在的销售收入。

　　使用驱车时间确认商圈，最重要的是要提供切实可行的数据，必须展开的调查工作还包括：对周边不切实际的交通路线展开调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均值使用量展开调查；对有可能前往商业区的人群展开调查，确认上下班主要使用的交通工具，平均值行经速度和时间。　　人口/开支法 该方法辨识出有了保持做生意所必须的商业区的大小。首先，它要计算出来经常出现有的和潜在的限于某一特定用途的空间中保持业务发展所必须的人数。

根据人口密度，就可以确认明确的商业区。　　该方法也可以偏移用于，在等价人口数量之后，计算出来某服务区或者子市场的潜在销售额。　　顾客辨识法 该方法根据现有顾客的方位辨识一个商店的商业区，主要大信息提供渠道还包括销售点信息（掌控顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客转入商店时专访他们）等。根据掌控的信息在地图上标示适当的区域，辨别其中哪些归属于商业区。

　　还可以对给竞争对手导致的影响展开深入分析。另外，也可以根据商业区内有所不同的产品类型，或者销售量层次展开分解成分析。　　驱车时间法 这一方法创建的基础是中心地段理论，该理论指出商业区（范围）不受人们为了出售货物而不愿上下班的距离的影响。

从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在市场需求的估计是最重要的。这一方法证实了地理意义上的交易，从而通过对市场需求与供给（缺口）的分析就可以确认保持某一服务所必需的商业区的大小。

　　该方法也可以偏移用于，借以要求一店址的商品区面积多大才能带给所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变为了顾客否不愿跑完这么近出售商品。　　 　　商业区缺口分析和重力模型 　　 　　商业区内商业房地产市场中的缺口计算出来可以按下面的步骤已完成： 　　市场需求＝商业区人口×人均购物支出额 　　供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均值销售收入） 　　重力模型是唯一可以同时分析市场需求（目标顾客的开支）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，于是以因为如此使它沦为一种十分简单的方法。

如果告诉了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（还包括将要开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必需相等（未知）顾客的开支总额。基本上，该模型对某一人口群顾客有可能消费在商业零售店商品上的金额等价了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的比较更有程度（一般是面积大小）展开权重调整。

这时就不用考虑到商业区的界定，因为随着距离的减少，顾客的消费认为呈圆形指数化递增趋势。

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